今回はIPO企業の中から、 2025年8月13日に東証リート市場に上場予定の霞ヶ関ホテルリート投資法人 をご紹介します。
霞ヶ関ホテルリート投資法人は、 観光立国推進に貢献するデベロッパー系ホテル特化型リートです。
スポンサーグループが一体運営する多人数向けホテルへの重点投資を行います。
不動産投資法人（J-REIT）のIPOとなります。
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この記事の監修者
執筆：かぶリッジ編集部
かぶリッジは、20年以上にわたり投資家向けサービスを提供する株式会社インベストメントブリッジが運営しています。日本株投資や米国株投資を実践する編集部メンバーや、現役の証券アナリスト、元証券会社勤務の社員等で運営しています。
霞ヶ関ホテルリート投資法人のIPO基本情報
ここでは上場日や、かぶリッジ独自の初値予想を見てみましょう。
| 上場日 | 2025年8月13日（水） |
|---|---|
| かぶリッジ独自の初値予想 | C（1.0倍以上1.3倍未満） ※想定価格96,255円から、96,255円～125,131円 |
| 企業Webサイト | – |
| 取り扱い証券 | みずほ証券（主）、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、大和証券、ＳＭＢＣ日興証券など |
主幹事はみずほ証券だよ！
霞ヶ関ホテルリート投資法人のIPO日程と価格
IPOの日程と価格は次のようになっています。
※発表次第更新しています。
| 想定価格 | 96,255円 |
|---|---|
| 仮条件 | 未発表 |
| ブックビルディング期間 | 7月29日（火）～8月1日（金） |
| 当選発表日 | 8月4日（月） |
| 公開価格 | 8月4日（月）発表予定 |
| 申込期間 | 8月5日（火）～8月8日（金） |
| 上場日 | 8月13日（水） |
| 初値 | 8月13日（水）発表予定 |
まずは仮条件がどうなるか注目だよ。
霞ヶ関ホテルリート投資法人のIPO初値予想
4年ぶりのリート上場に加え、日本初のデベロッパー系ホテル特化型上場リートとして注目を集めています。
また、ホテル業界の回復期待は追い風です。
一方で金利上昇懸念などによるREITマーケット全体の低迷が重しとなる可能性や、成長分野（データセンターREITなど）の上場が日本では進まず、海外市場に流れる傾向も見られます。
これらの点から、IPO評価： C（予想レンジ1.0倍以上1.3倍未満＝96,255円～125,131円）と判断しました。
※IPO評価、初値予想は過去のデータを元に編集部が予想したものであり、結果を確約、投資を推奨するものではございません。
ちなみに
初値予想方法については、「【IPO初値予想】IPOの評価方法を初心者向けにやさしく解説！過去の事例も」の記事で解説しています。
※霞ヶ関ホテルリート投資法人はリートであるため、これらの評価軸とは異なる方法で評価しています。
また、IPO初値・騰落率結果一覧では直近のIPOデータを掲載しています。
霞ヶ関ホテルリート投資法人の主幹事・幹事証券
同社のIPO株を取り扱う証券会社は、次のようになっています。
| 証券会社名 | 割当率 | 割当株数 |
|---|---|---|
| みずほ証券（主幹事） | % | 株 |
| 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 | % | 株 |
| 大和証券 | % | 株 |
| SMBC日興証券 | % | 株 |
| SBI証券 | % | 株 |
| 楽天証券 | % | 株 |
| マネックス証券 | % | 株 |
当選しやすい証券会社ランキング
なかなかIPOが当選しないな…
この記事をご覧頂いている方の中には、1つの証券口座だけでIPO抽選に参加している方も多いのではないでしょうか。
IPO投資で成功するには、複数口座を使い分けて抽選に参加するのがおすすめです。
以下の表では、IPO投資で開いておくべき”おすすめの証券口座”を紹介しています。
| SBI証券 | マネックス証券 | 楽天証券 | SMBC日興証券 | 松井証券 | 岡三証券 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 取扱数 | 76 | 50 | 54 | 52 | 55 | 49 |
| 主幹事数 | 11 | 0 | 0 | 22 | 0 | 0 |
抽選方法 | 完全平等抽選: 60％ IPOチャレンジポイントに基づいた配分: 30％ 取引状況等を踏まえて定めた配分: 10% | 完全平等抽選 | 完全平等抽選 | 完全平等抽選: 10％ ステージ別抽選: 最大5% ※ほか対面割り当て | 配分予定数量の70％以上を抽選 | 取引実績に応じて優遇抽選 |
| 事前入金 | 必要 | 必要 | 必要 | 必要 | 不要 | 不要 |
| 詳細 | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト |
松井証券や岡三証券は、事前入金不要で抽選に参加できるワン！
スポンサー情報
霞ヶ関ホテルリート投資法人のスポンサーは霞ヶ関キャピタル（3498）がスポンサーです。
スポンサーの情報は以下の通り。
高回転・低リスク開発モデル
土地取得から約6ヶ月で開発ファンドに売却する独自のビジネスモデルを採用。オフバランス化により健全な財務体質を維持しながら、継続的に報酬を得る仕組みを構築しています。
| 開発段階 | 収益源 |
|---|---|
| プロジェクトマネジメント | コンサルティングフィー |
| 建物完成・売却 | 成功報酬 |
| アセットマネジメント | 運用報酬 |
豊富なプロジェクトパイプライン
プロジェクトパイプライン内のホテル物件事業規模は以下の通りです。
2023年8月：562億円 → 2025年2月：2,101億円（約3.7倍に拡大）
多人数向けホテル「fav」「FAV LUX」「seven x seven」ブランドを重点投資対象とし、労働力不足や宿泊施設不足といった社会課題に対応しています。
スポンサーの強力なパイプラインで継続成長が期待できるワン！
ファンド情報
霞ヶ関ホテルリート投資法人は、ホテル特化型リートとして国内の観光地・ビジネス適地のホテルに重点投資します。
IPOポートフォリオ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 物件数 | 15物件 |
| 総資産規模 | 492億円 |
| 投資対象 | 多人数向けホテル（国内のみ） |
| ブランド | fav、FAV LUX、seven x seven |
日本全国に地理的分散され、3つのブランドに分散することで、幅広い観光客層の多様な宿泊需要を獲得し、安定した収益を期待できます。
FAVはシンプルでスタイリッシュ、seven x sevenはラグジュアリーでハイエンドなホテルブランドだよ！
収益性向上の仕組み
GOP連動型賃料体系を導入し、ホテル売上増加や運営費用抑制によるGOP増加が分配金上昇に直結する仕組みを構築しています。
| 賃料タイプ | 対象物件 |
|---|---|
| 固定賃料 | 新規開業4物件（稼働安定まで） |
| 変動賃料 | その他物件（最低保証賃料あり） |
築浅ホテル中心で減価償却が大きいため、手元資金を柔軟活用し、巡航分配金向上と投資主価値向上を目指します。
セルフホスピタリティ運営
- ITツール活用：スマートフォン・タブレットによるセルフサービス
- 省人化オペレーション：飲食・フロント業務の兼務によるローコスト運営
- DX活用：リアルタイム運営状況把握による効率化
コロナ禍の経験を踏まえ、ダウンサイドリスクへの耐性とアップサイドの取り込みを両立した運営ノウハウを確立しています。
直近IPOの初値予想と騰落結果
直近にIPOしたリートの初値予想と結果は以下の通りです。
| 企業名 | 上場日 | 初値予想 | 初値騰落結果 |
|---|---|---|---|
| 東海道リート投資法人 | 2021/6/22 | C（1.0倍~1.3倍未満） | 1.015倍 |
| ジャパン・インフラファンド投資法人 | 2020/2/20 | C（1.0倍~1.3倍未満） | 1.063倍 |
| SOSiLA物流リート投資法人 | 2019/12/10 | C（1.0倍~1.3倍未満） | 1.092倍 |
| サンケイリアルエステート投資法人 | 2019/3/12 | D（1.0倍未満） | 0.970倍 |
| エスコンジャパンリート投資法人 | 2019/2/13 | D（1.0倍未満） | 0.962倍 |
リートが上場するのは4年ぶりだよ！
上場したREITのIPOでは、初値が公募価格をわずかに上回るケースが主であり、中には公募割れとなる銘柄も確認できます。
これらの結果は、REITの特性上、大きな初値上昇が期待されにくい傾向を示しています。
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